El municipio aprobó 20.812 m² de obra privada en el primer cuatrimestre del año
Comentario(s)
La industria de la construcción se sigue manteniendo como una de las áreas más pujantes de la economía local, aunque los números demuestran que el 2025 arrancó a menor ritmo que el 2024.
Según datos brindados a Democracia por la Dirección de Obras Particulares del Municipio de Junín, en el primer cuatrimestre del año se aprobaron 20.812 metros cuadrados (m²) de obra privada en los distintos sectores o áreas urbanas que componen la ciudad.
A pesar que el número está por debajo del promedio del año pasado (32.745 m² por cuatrimestre), el mismo aún permite mantener una expectativa, aunque cautelosa, respecto al desarrollo y sostenimiento de la industria de la construcción en nuestra ciudad.Se espera que el próximo cuatrimestre la media esté por encima para, al menos, mantener los números de 2024, algo que parece complejo.
Los números de 2025
El relevamiento realizado por la Dirección de Obras Particulares, que consiste en que los vecinos declaren las construcciones nuevas y también las no registradas en el municipio (como por ejemplo, un baldío que cambió su fisionomía o en una antigua casa donde se hicieron remodelaciones), permite sacar algunas conclusiones.
Como se detallara más arriba, en el primer cuatrimestre del año que corre se construyeron 20.812 m² a través de 113 permisos, de los cuales 25 se orientaron al final de obra, con una superficie total de 5.919 m² que se dividen en: 4.131 m² a 25 viviendas unifamiliares; 413 m² a seis viviendas multifamiliares; y 1.357 m² a otros destinos.
Además, se hicieron 42 relevamientos en 5.026 m² de superficie. De dicho número, se efectuaron 26 viviendas unifamiliares por 2.722 m²; 24 soluciones habitacionales multifamiliares por 1.086 m²; 631 m² de galpones; 186 m² de comercios; y 400 m² en otros destinos.
Por último, 46 de los 113 relevamientos se hicieron en construcciones y/o ampliaciones, por un total de 9.867 m² de superficie de los cuales: 4.556 m² fueron en 31 viviendas unifamiliares; 2.232 m² en 23 construcciones multifamiliares; 1.991 m² de galpones; 1.110 m² de comercios; y 22 m² en otros destinos.
Sectores seleccionados en 2025
Los 20.812 m² que se llevan construidos entre enero, febrero, marzo y abril de 2025 se dividieron por zonas o sectores urbanos, liderando el ranking la zona RE, con 8.992 m². En segundo lugar, se ubica el sector R3, con 4.973 m²; y, en tercer lugar, R2, con 3.335 m². Los 3.512 m² restantes se dividen en AC, R4, APA, AVP1/AVP3, CC1/CC2, CVP, IM, y PI.
2024 en números
En 2024, se aprobaron 445 permisos de obra por un total de 98.236 m²; destacándose viviendas unifamiliares y multifamiliares. La mayor parte de las construcciones se localiza en áreas residenciales extraurbanas.
De dicho número, 101 correspondieron a 29.000 m² de obras que se finalizaron (final de obra). Además, 12.820 m² correspondieron a la construcción de vivienda unifamiliar, con un total de 67 viviendas; 6.275 m² multifamiliar con 46 soluciones habitacionales; 6.417 m² correspondieron a la construcción de galpones; 2.054 m² de comercios; y 2.310 m² a otros destinos.
Entre los 445 permisos, se hicieron 173 relevamientos, en un total de 25.089 m². Ese número se desmenuza de la siguiente manera: 10.836 m² corresponden a 107 viviendas unifamiliares; 5.114 m² a 90 construcciones multifamiliares; y los 9.139 m² restantes son de galpones, comercios y otros destinos.
También se realizaron 171 permisos para construcción y/o ampliación, con un total de 43.271 m². De allí surgieron 230 viviendas unifamiliares por un total de 15.795 m²; 155 multifamiliares equivalentes a 13.274 m²; 5.478 m² en comercios; y los restantes 8.724 m² correspondieron a galpones y otros destinos.
Sectores elegidos en 2024
Los 98.236 m² construidos en Junín durante 2024 se dividieron en diferentes sectores de la ciudad, siendo el más solicitado el RE, donde se hicieron 29.493 m², seguido por el sector R3, con 14.520 m² y por R2 con 14.076 m². Para completar la información, resta decir que en AC se hicieron 3.750 m²; en R4, 1.339 m² y los 29.033 m² restantes se dividieron en APA/APA2, ACP1-2-3-4, CC1/CC2, CVP, IM, PI y otros.
Edificios en Junín
La ciudad crece hacia arriba y sus márgenes. Pero lo más elocuente es la edificación en altura. Hoy ese es el negocio más redituable: hacer edificios de escasos metros cuadrados, de un ambiente. Tal es así que, desde enero de 2020 a la fecha, el municipio dio 39 permisos de obra para construir viviendas multifamiliares. Y donde antes había 39 casas, ahora hay 400 viviendas en promedio. Es decir, 10 veces más de lo que existía.
En cuanto a números y estadísticas sobre vivienda multifamiliar, puede marcarse que en 2020 se otorgaron 9 permisos; mientras que, en 2021, se dieron 10. En tanto, en 2022, el número fue de 10 permisos, y al año siguiente de 7. Mientras que en lo que se transita de este año se emitieron 3 más.
Del total de permisos otorgados, 28 fueron para hacer edificios de entre 13 y 20 metros de altura. Desde 2020 a la actualidad se dieron permisos para que se construyan un total aproximado de 36.600 metros cuadrados y en ninguno de los casos hubo solicitudes para hacer construcciones en R3, donde se permite edificaciones de hasta 10 metros de altura.
En el mismo período de tiempo (entre 2020 y 2024), se tramitaron en el municipio un total de 31 finales de obra de viviendas multifamiliares. Igualmente, muchas de esas construcciones, iniciaron en una etapa anterior a 2020. En el período 2020-2024 en el sector urbano R1 se finalizaron 10 edificios que cuentan con 104 viviendas.
En estos tres años y medio se habilitó una superficie total de 24.908 metros cuadrados, lo cual revela que el promedio de construcción por vivienda es de 81 m2 (incluyendo cocheras).
El costo de construir
Con el final del cepo, el aumento de los costos de construcción y de los precios de los insumos son algunos de los hitos que están teniendo lugar en el mercado inmobiliario.
Y en medio de ese contexto turbulento, muchos se preguntan cuánto ronda el costo de construcción de una casa actualmente.
Aunque los valores varían muchísimo, según el tipo de materiales y la calidad que se elija usar, especialistas consultados aseguran que, el costo de construir en la actualidad una casa bien hecha arranca en los US$ 1.500/m², teniendo en cuenta los valores más bajos del mercado, pero puede ascender a US$ 3.000, si se eligen materiales más caros para la obra. De todas formas, explican que si se opta por materiales de muy baja calidad se puede reducir aún más el costo por metro cuadrado de construcción a aproximadamente US$1.000.
Si se toman los valores de una casa bien hecha (US$1500/m²) y se multiplican por 100, el resultado muestra que construir una casa de ese metraje con materiales estándar ronda los US$150.000.
Una de las principales causas detrás de este fenómeno es la caída de la cotización en pesos de la moneda americana en los últimos meses, que hace que se necesiten cada vez más dólares para construir lo mismo.
Durante más de dos años, los costos medidos en moneda estadounidense se mantuvieron al ritmo de la fluctuación de la inflación en pesos y las constantes devaluaciones. Sin embargo, con un dólar que se ha mantenido prácticamente en el mismo nivel en el último tiempo, los costos de construcción han alcanzado costos inesperados.
Este escenario genera inquietud entre constructores, propietarios en etapa de obra y desarrolladores de loteos, debido a la disminución en la demanda.
Para los costos de construcción se usaba de referencia la cotización del blue o del MEP, valores que también bajaron ante la salida del cepo. En el rubro de los emprendimientos, esto habla de malas noticias, ya que un dólar planchado o en baja, significa que se precisan más dólares para comprar lo mismo.
Opciones no convencionales
A la hora de construir, muchos se preguntan qué tipo de vivienda conviene hacer y las casas modulares vuelven a tener protagonismo, ya que son viviendas que se construyen a través de la fabricación en serie, al igual que se hace en la industria automotriz.
En otras palabras, en lugar de ir al terreno e ir levantando poco a poco la casa, se construye casi todo en una fábrica, con distintos procesos que van desde la generación y armado de la estructura, hasta las terminaciones finales. Una vez lista, se transporta en partes en camiones con carretones, al terreno en donde se ubicará.
Según especialistas, los costos de levantar una casa con tecnología modular están en el mismo nivel que la construcción tradicional. Sin embargo, dado el volumen que pueden adquirir al construirse en serie, en algunos casos se encuentran entre un 20 y un 25% debajo de una casa tradicional económica, aunque presentando todas las ventajas que tiene esta tecnología.
Es que, a pesar de que existe una amplia variedad de opciones, modelos y precios dentro del universo de las casas modulares, muchas de sus ventajas son compartidas: brindan una calidad más controlada, ya que se fabrican en planta, lo que permite una precisión de 2mm; tienen mayor velocidad de ejecución (en algunos casos, se levantan en dos meses); utilizan un proceso más sustentable con menor impacto ambiental; y pueden hacerse con materiales con posibilidad de reciclarse casi en su totalidad.
Una de las principales características de las casas modulares es que el tiempo de ejecución es más corto que el de la construcción tradicional: demoran entre dos y seis meses.
Esto es posible ya que, al trabajar dentro de una fábrica con los materiales al alcance de la mano, se evitan las inclemencias climáticas (como la lluvia), que alteran el proceso de la obra, o la necesidad de ir a la obra si se encuentra lejos y lidiar con los posibles conflictos a distancia.
A diferencia de sistemas constructivos tradicionales, que son más artesanales, las casas modulares logran que el diseño de la envolvente (techos, pisos y paredes exteriores) surja de la medición de sus componentes, según las prestaciones de los materiales que la componen y resulte tal como se habían calculado.
De esta forma, también es más fácil que el precio final de la casa se parezca mucho al presupuestado. En el mundo de la construcción tradicional, más de la mitad de las casas se hacen por un precio estimado al inicio y, luego, se va ajustando en el transcurso de la obra, a medida que se compran materiales, se pagan sueldos, insumos, impuestos, entre otros gastos.
Zonas de construcción
En el área céntrica (AC), no hay limitaciones en altura.
En los sectores denominados R1 pueden hacerse edificios de hasta 20 metros.
En los espacios R2, la altura de una construcción puede alcanzar los 13 metros.
En R3 se puede construir de manera vertical hasta los 10 metros.
Existen otras zonas denominadas AC, API 2, AVP2, CC1A, CC1B y E2.
