Hernán Itoiz, presidente del Colegio de Escribanos.
Las compraventas en Junín crecieron cerca del 50% pero los créditos hipotecarios no despegan
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El mercado inmobiliario mostró un repunte significativo durante el primer trimestre de 2025 en comparación con el mismo período del año anterior en lo que respecta a las operaciones que tuvieron lugar en Junín, según consultas al Colegio de Escribanos de nuestra ciudad.
En detalle, de acuerdo a las estadísticas, en enero, febrero y marzo de este año se registraron un total de 191 compraventas y 15 hipotecas, mientras que en el primer trimestre de 2024 se contabilizaron 129 compraventas y 7 hipotecas.
No obstante el crecimiento significativo que marcan las operaciones de compraventa de inmuebles, en un 48,6%, y que reavivan el mercado inmobiliario, las hipotecas continúan moviéndose de manera muy lenta. Sin dudas el crédito hipotecario, lanzado a principios de 2024, requiere acreditar ingresos y parámetros que complican a muchos a la hora de lograr la calificación que permita acceder a ellos.
En muchos casos también, además de la calificación requerida, es importante tener en cuenta el impulso que se da a los créditos desde las entidades bancarias.
Consultado el presidente del Colegio de Escribanos, delegación Junín, Hernán Itoiz, señaló que en lo que respecta a créditos hipotecarios, una vez que se logra la calificación, los plazos se acortan: “Desde que al escribano le llega la carpeta del banco, donde ya está aprobado el crédito, no tarda más de un mes en firmarse la escritura”.
Itoiz aclaró que “el tramo de intervención del escribano es un plazo muy corto en comparación con lo que demora la etapa administrativa previa del banco”.
Sobre las estadísticas, aseguró que existen variaciones en torno a los meses y las fluctuaciones, así como indicó que “durante el mes dediciembre, cada año, suele haber más actividad que en otros, debido a que en enero cambian los costos y valuaciones”.
Operaciones en detalle
Del desglose de las estadísticas locales, se desprende que en enero de 2025 se realizaron 44 compraventas y 3 hipotecas, cifras apenas superiores a las de enero de 2024, cuando se habían registrado 42 compraventas y tan solo 1 hipoteca.
Puede decirse que el mayor crecimiento se observó en febrero de este año, con 72 compraventas y 7 hipotecas; en este caso representa más del triple de las hipotecas registradas en febrero de 2024 (2) aunque con números demasiado bajos en cuanto al impacto que se buscaba lograr con el crédito hipotecario. En cuanto a las operaciones de compraventa, que fueron 20, representan más del doble.
En el mes de marzo de este año continuó una tendencia de alza, alcanzando 75 compraventas y 5 hipotecas. Ello superó ampliamente las 67 compraventas y 4 hipotecas de marzo del año pasado.
El incremento sugiere una reactivación del sector, pero como se dijo, el acceso al crédito continúa siendo limitado y la confianza de los tomadores de crédito no termina de impulsarlo.
Tendencia “en alza”
El martillero Hernán Pietrobón destacó que “claramente a partir de 2024 y sobre todo del segundo semestre de 2024 se experimentó un crecimiento exponencial, casi llegando a la misma cantidad de escrituras en la provincia de Buenos Aires en diciembre de 2024 respecto de diciembre de 2017”.
Y aclaró que “la tendencia sigue siendo alcista, en cantidad de consultas y en cantidad de cierres de venta”. Señaló que “hoy se reciben consultas constantemente de toda índole por créditos hipotecarios y porque hay que tener en cuenta que cada operación que se genera con un crédito hipotecario genera dos y a veces hasta tres operaciones encadenadas. Es decir, que quien vende y recibe el dinero a través del crédito hipotecario sale a comprar también. Y ya en ese caso lo hace con el dinero en efectivo y quien compra, a su vez vende, y así se genera una correlación de operaciones que obviamente traccionan en la venta.
Asimismo destacó que la expectativa para el próximo trimestre es “que continúe la tendencia alcista o que se incrementen las compraventas con relación al 2024, teniendo siempre como techo el mes de diciembre, que es donde evidentemente sistemáticamente se hacen la mayor cantidad de operaciones”. Además, la apertura cambiaria, consideró, “propone una expectativa mayor”.
Créditos hipotecarios
Desde que se reintrodujeron los préstamos que otorgan los bancos desde el 2024 y hasta hoy, ya se entregaron más de 12.000 en el país. De hecho, el mercado de las propiedades se tomó el 2024 para reconfigurarse, reactivado gracias a las nuevas reglas para los alquileres, los créditos hipotecarios y el blanqueo.
Ello determinó un cambio radical respecto de 2020, cuando se necesitaban más de diez años para realizar una venta.
En este primer trimestre de 2025, vender una propiedad puede insumir un año y medio de espera, de acuerdo con datos de Monitor Inmobiliario.
Según un informe del BCRA, “durante el año 2024, unas 10 mil personas humanas tomaron créditos hipotecarios para vivienda, cifra que casi triplica a las personas incorporadas en el año 2023”. Asimismo, se señala que “el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios se concentró principalmente en personas con trabajo en relación de dependencia, residentes en jurisdicciones con una alta proporción de población en situación de alquiler y pertenecientes al rango etario con mayor tasa de actividad en términos del mercado laboral (30 a 64 años)”.
Cabe destacar que hoy los bancos ofrecen tasas que van del 3,5% hasta el 14%, con plazos de hasta 30 años.
Pietrobón consideró que “uno de los factores que pudo haber influido en la toma de créditos hipotecarios, antes de la salida del cepo, era la incertidumbre de cuál sería el techo, el valor de la moneda extranjera, ya que las operaciones inmobiliarias todavía se realizan en dólares y los créditos obviamente son en pesos”.
No obstante ello, el crecimiento lento de las hipotecas, según el martillero, supone no solo la accesibilidad para la calificación sino también las demoras de los bancos, algunos con plazos de 90 días, “que son tiempos tiranos para las partes”, cerró.
Banco por banco
El Banco Santander emerge como una de las opciones más amplias, al no imponer un tope en el monto a solicitar y ofrecer un financiamiento de hasta el 80% del valor para la vivienda permanente, con un plazo de hasta 30 años. Su tasa fija nominal anual se ubica en el 7%, aunque exige la acreditación de haberes en la entidad y establece una relación cuota-ingreso de hasta el 25%.
Por su parte, el Banco Supervielle también presenta una propuesta sin límite de monto, aunque con un plazo máximo de 15 años y una financiación que alcanza hasta el 70% del valor de la propiedad. Su Tasa Nominal Anual es del 8,5%, requiriendo la presentación de documentación del inmueble y limitando la cuota al 25% de los ingresos netos verificados.
El Banco Macro se distingue por ofrecer una línea de crédito sin monto máximo, con plazos de hasta 20 años para primera o segunda vivienda. Su financiación varía entre el 70% y el 60% según el valor de la propiedad, con una excepción para jóvenes con sueldo acreditado y padres como fiadores, quienes pueden acceder hasta el 90% para la primera vivienda. La tasa es diferencial: 6,5% para clientes con sueldo acreditado y 8% para el resto, con una relación cuota-ingreso que puede llegar al 30% para clientes Selecta.
El BBVA se suma a la oferta sin tope de monto, con plazos de hasta 30 años y una tasa de interés anual del 6,5% para quienes acrediten al menos tres meses de haberes, elevándose al 9,5% para los demás. Su capital se ajusta por UVA y financia hasta el 80% para vivienda de uso permanente, permitiendo la suma de ingresos entre cónyuges o parejas con una relación cuota-ingreso de hasta el 25%.
El Banco Galicia también ajusta su capital por UVA, ofreciendo créditos sin monto máximo con plazos de hasta 30 años para compra y 10 para refacción. Su tasa de interés es del 7% para clientes con acreditación de haberes y del 9% para el resto, financiando hasta el 80% para adquisición y el 50% para refacción, con una relación cuota-ingreso máxima del 25%, admitiendo la suma de ingresos familiares.
Con un monto máximo establecido en $250.000.000, el Banco ICBC opera con modalidad de pago en UVA y ofrece tasas del 6,9% (con cuenta sueldo) y 8,9% (sin ella). Su plazo máximo es de 20 años, financiando hasta el 75% del valor de venta con una relación cuota-ingreso del 25%, destinado a primera y segunda vivienda, refacción y ampliación.
El Banco Hipotecario presenta un límite de crédito de $250.000.000, financiando hasta el 80% para compra o construcción, 50% para terminación y 100% para ampliación, con una tasa del 9,5% y un plazo máximo de 20 años. Su capital también es ajustable por UVA, con una cuota mensual que no puede superar el 25% del ingreso del solicitante.
El Banco Credicoop ofrece plazos de hasta 240 meses y un monto máximo de $200.000.000, con una financiación del 70% para primera vivienda y 50% para la segunda. Su relación cuota-ingreso es del 25%, con ingresos mínimos netos de $2.000.000 (sumatoria familiar). Destaca su tasa UVA fija del 5,5% (con acreditación de haberes) y 6,5% (sin ella).
El Banco Nación establece un monto máximo de 230.000 UVAs (aproximadamente $300.000.000) y ofrece una tasa del 4,5% para clientes con cuenta sueldo y del 8% sin ella. Quienes acrediten sueldo pueden acceder a una opción "anti-inflación" con tope de cuota. Financia hasta el 75% del valor de venta con una relación cuota-ingreso del 25% y plazos de hasta 30 años, abarcando diversas finalidades como compra, cambio, construcción, refacción y ampliación.
Finalmente, Banco Patagonia ofrece un crédito en pesos ajustables por UVA, con un máximo de $320.000.000 y una tasa nominal anual del 5,4% (con acreditación de ingresos) y 7,9% (mercado abierto). Su plazo máximo es de 30 años, financiando hasta el 75% para compra y el 25% para refacción, con una relación cuota-ingreso del 25%.
