La falta de casas en alquiler cambió la modalidad local de vivienda familiar
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La escasez de casas en alquiler en Junín ha generado un cambio significativo en la modalidad de vivienda familiar. Ante la limitada oferta de propiedades con dos o tres habitaciones, patio y garaje, muchas familias se ven obligadas a buscar alternativas en departamentos, sacrificando así comodidades y espacios.
Desde hace años que el mercado inmobiliario local se encuentra en una situación crítica, con una demanda que supera ampliamente la oferta de viviendas familiares, como así también departamentos. Y aunque en el último tiempo se han construido cientos, no son suficientes para abastecer la demanda.
Esta situación se ve agravada por la preferencia de los desarrolladores inmobiliarios por construir monoambientes y departamentos de un dormitorio, enfocados principalmente en el público estudiantil, que llega de la Región a estudiar a la universidad, debido a su mayor rentabilidad.
Tiempo atrás, Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Junín, le dijo a Democracia que "el mercado de alquileres viene sufriendo en el último tiempo una gran demanda" y admitió que “hay un faltante estructural en la ciudad en cuanto a la cantidad de inmuebles para alquilar”. Y agregó: “Concretamente faltan casas de dos o tres dormitorios con cochera y patio dentro de la ciudad o en áreas urbanas con todos los servicios y buena accesibilidad"
Esta problemática afecta especialmente a familias con hijos, que buscan espacios más amplios y funcionales para su desarrollo. La falta de opciones adecuadas las obliga a adaptarse a departamentos más pequeños, renunciando a patios, jardines y garajes.
Pero eso no es todo. La situación se ve agravada por el aumento constante de los precios de los alquileres, que dificulta aún más el acceso a una vivienda digna para las familias juninenses. Al respecto, Hernán Pietrobon, de Pietrobon Servicios Inmobiliarios, le dijo a Democracia que “en Junín, como la mayoría de las localidades, escasean las propiedades”, y aseguró que “la oferta no alcanza a complacer la demanda”. “No podemos decir que se incrementa año a año, pero sí que se mantiene constante, mientras que las unidades funcionales disponibles, si bien van apareciendo nuevas en el mercado, todavía no llegan a satisfacer el total de la demanda”.
En este contexto, el valor mensual del alquiler de una casa ronda los 400 mil pesos. Sobre esto y el faltante de propiedades, Pietrobon dijo: “Las familias comienzan a demandar departamentos, y eso modificó en los últimos 20 años el comportamiento y la modalidad de vivienda de la familia”.
Para colmo, si se tiene en cuenta el ingreso mensual de una familia y el precio de un alquiler, se está hablando de un número porcentual significativo. “Si tomamos el alquiler como una variable más del mercado, no ha sufrido un incremento tan significativo con relación a otros bienes y servicios que se ofrecen en el mercado. Pero en algunas familias un alquiler representa hasta el 60% del ingreso de una persona. Entonces, algo tiene que cambiar”, dijo el martillero Pietrobon.
Julieta Roggero, de Roggero Propiedades, coincidió con sus colegas y dijo que “el mercado inmobiliario en Junín, siempre presenta más demanda que oferta, especialmente por estudiantes y personas de la Región”.
Y Hernán Piegari, de Piegari Propiedades, también reveló que otra de las alternativas más buscada es “la primera casa para la familia”, pero aclaró que “es lo que menos hay en el mercado”. “Junín se llenó de departamentos chiquititos, cuando hay que recordar que décadas atrás no existía el monoambiente en la ciudad. Para el inversor es más redituable hacer un monoambiente. El que hace edificio siempre va a buscar sacar la máxima cantidad de metros posible. Por eso el departamento de un dormitorio es lo más buscado”, sostuvo.
25 mil m² en 3 años
Lo cierto es que Junín crece como muchas ciudades de similares características. Y eso se lo puede ver a simple vista caminando sus calles que revelan que, en diversos puntos, y separados tan sólo por unos cuantos metros, se levantan nuevos edificios en donde antes había una construcción antigua unifamiliar o un comercio de antaño.
En la diversidad social hay quienes creen que este crecimiento es positivo, mientras que otros opinan lo contrario. Más allá de eso, la ciudad crece para arriba y hacia sus márgenes, aunque lo más elocuente es la edificación en altura. Hoy ese es el negocio más redituable: hacer edificios de escasos metros cuadrados, de un ambiente o monoambiente.
Datos a los que pudo acceder a Democracia revelaron que, desde enero de 2020 a octubre de 2024, el municipio dio 39 permisos de obra para construir viviendas multifamiliares.
Es decir que donde antes había 39 casas, hoy hay, en promedio, 400 departamentos.
Y de los permisos otorgados, 28 fueron para hacer edificios de entre 13 y 20 metros de altura para que se construyan un total aproximado de 36.600 metros cuadrados. Mientras que en el mismo período de tiempo (entre 2020 y 2024), se tramitaron 31 finales de obra de viviendas multifamiliares.
Igualmente, muchas de esas construcciones, iniciaron en una etapa anterior a 2020. En lo que respecta específicamente al período 2020-2024 en el sector urbano R1 se finalizaron 10 edificios que cuentan con 104 viviendas.
En decir que en tres años y medio se habilitó una superficie total de 24.908 metros cuadrados, lo cual revela que el promedio de construcción por vivienda es de 81 m2 (incluyendo cocheras).
Demanda constante
En cuanto a la demanda local, Pietrobon explicó que “por sus características, Junín es una ciudad estratificada, con mucha administración pública, una población basada básicamente en comerciantes, gente vinculada al agro, y que por la Unnoba demandó más plazas”.
La demanda se concentra durante el verano y a mitad de año por la universidad. Sobre esto Pietrobon contó que “durante diciembre, enero y febrero se incrementa la demanda”, justamente en virtud del recambio estudiantil. Luego se aplaca y empieza nuevamente a demandarse con más fuerza en junio y julio, que también es cuando los chicos entran en la etapa de receso invernal o de receso de vacaciones.
De todos modos, Roggero aclaró que “el faltante de propiedades, hizo que se deje de hablar tanto de zonas”. “Junín tiene público para todos los gustos. Ya no hay zonas en donde la gente no quiera vivir como podía pasar en un momento. Sí hay gente de la zona, de pueblos más chicos, que buscan departamentos de estudiantes lo más cercano posible a la Unnoba”, incorporó.
Por su parte, Gustavo Piegari, de Piegari Punto Prop, consideró que “hay mucha demanda para alquilar”. “Al menos recibimos diez o doce consultas por día. Lo que más se busca son departamentos para estudiantes”, aseguró.
Precios por las nubes
Como se explicara, hay claramente una demanda insatisfecha. A esto se le suma que los valores de espacios en alquiler no arrancan en menos de los 200 mil pesos para departamentos de dos ambientes, en zonas periféricas. Y para casas, que prácticamente no se consiguen, sus precios comienzan en los 400 o 450 mil pesos en cualquier zona de Junín.
Roggero dijo que, dependiendo las comodidades, tipo de edificios y zonas, se pueden conseguir monoambientes por 200 mil pesos y de un dormitorio a partir de los 250 mil pesos.
Además, contó que “no hay tanta diferencia de precios en las unidades del centro con la de algunos barrios”. “Se ha achicado la brecha porque la hay zonas que han crecido mucho”, detalló.
Pietrobon, coincidió con los precios de su colega y expresó: “Un departamento de dos ambientes, céntrico, con todos los servicios en enero de 2025 se alquilaba entre los 220 mil y 250 mil pesos. Hoy esa misa unidad debería alquilarse en el orden de los 350 mil pesos”, advirtió.
En tanto, una unidad de tres ambientes en el centro puede conseguirse entre los 350 mil y 400 mil pesos; hacia los márgenes, el precio puede bajar unos 100 mil pesos como mucho. ”¿Casas? No creo que haya muchas en un radio de 6, 7, 8 cuadras del centro y que estén por debajo de los 500 mil pesos”, aseguró Pietrobon.
Otro fenómeno atípico, es que muchas veces el valor de mercado y de renta de una casa es inferior a lo que arrojaría un departamento. “El metro cuadrado del departamento estrenar para la venta está en un valor que la casa no lo puede tener”, sumó el martillero Pietrobon.
Roggero coincidió en que “las familias suelen buscar casas por sobre departamentos”, aunque admitió que por cómo se relaciona la oferta y la demanda, “están más abiertas a vivir en departamentos”.
Sobre el público que busca alquilar, Roggero consideró que “la ciudad se mueve mucho por la Unnoba y las empresas que se están instalando en la ciudad”, por lo que sostuvo que “hay mucho mercado de afuera, calculo que el 60%”.
El efecto pandemia
La martillera Roggero reforzó la idea del cambio cultural tras el 2020. “Por la pandemia mucha gente se alejó del centro en busca de espacios verdes”, dijo. Además, remarcó que “al juninense no le gusta el espacio cerrado para vivir de a muchos”.
Roggero sostuvo que por eso se ha crecido tanto lo que es zona de loteos que se están desarrollando fuera de la ciudad e indican que la familia tipo busca irse de la ciudad para tener espacio.
Sobre este punto, Pietrobon dijo: “Notamos que en la pandemia hubo una pequeña migración en la época de la pandemia hacia la periferia. Aun así, el mercado siguió demandando unidades funcionales en el centro”.
Falta de oportunidades
A este panorama desalentador se suma la escasa oferta de créditos hipotecarios, tanto para la compra como para la construcción de viviendas. Las altas tasas de interés y los requisitos exigentes hacen que esta opción sea inaccesible para la mayoría de las familias juninenses, especialmente aquellas que buscan su primera vivienda. “No hay crédito, los chicos jóvenes no acceden a un crédito para hacerse una casa ni para comprar un lote. Y quienes compran tierra es por inversión, ya tienen su casa”, explicó Piegari.
Por otro lado, la oferta de lotes disponibles en la ciudad se dirige principalmente a un público con mayor poder adquisitivo, dejando fuera del alcance a las familias que buscan construir su hogar.
Ante este panorama, muchas familias se ven obligadas a postergar el sueño de la casa propia y a conformarse con departamentos que no satisfacen sus necesidades. “Nosotros nos dedicamos mucho a los loteos para la primera casa, pero ese público ha decrecido mucho y es el que está buscando alquilar”, dijo Piegari.
La falta de políticas públicas que fomenten la construcción de viviendas familiares y la implementación de créditos hipotecarios accesibles son algunas de las posibles soluciones a esta problemática que afecta a un número creciente de juninenses y a otros tantos vecinos de la Región.
La ley de alquileres
Los martilleros coinciden que la ley 27.571 complicó en su momento a los propietarios e inquilinos. “Fue una ley nefasta para las dos partes porque el propietario se aguantaba todo un año esperando ajustar su alquiler, que se quedaba muy atrasado al mes dos, y el inquilino congelaba el alquiler hasta que llegaba el aumento y no lo podía pagar porque se les iba a las nubes”, dijo Pietrobon, quien además advirtió que “aún queda un remanente de esa ley en algunos contratos que van a permanecer hasta el 2026”.
Roggero dijo que el mercado mejora cuando se descentraliza, es decir, cuando no hay una ley que le diga al dueño lo que tiene que hacer. “Todo mejora en una ciudad como la nuestra, en donde las partes pueden sentarse a conversar y si hay algo que no les parece, pueden negociar. Ese es el camino correcto que nos ha llevado a mejorar mucho el tema alquiler”.
Es decir que todo aquel inquilino que haya firmado en el periodo de 2023 con la ley 27571 sujeto al Índice de Contratos de Locación (ICL), se encuentra con que tiene aumentos anuales muy significativos.
Sobre las condiciones de los contratos de alquiler, Piegari consideró que “la mayoría usa la actualización cuatrimestral con el ICL o el IPC”. “Cuando el dueño va a hacer un nuevo contrato, ahí pide aumentar, porque el alquiler quedó bajo, y ahí es donde complica al inquilino. Porque por lo general con este índice se le vino abaratando el alquiler”.
Pero hacia adelante el problema persistirá. Porque las propiedades que se alquilaron bajo la ley de 27.551 y con el índice ICL, se les aplica el aumento interanual. Sobre esto, Pietrobon advirtió: “Podemos centrarlo actualmente en el orden del 60%. Proyectado hacia futuro esa proporción va a descender entre el 35% y 38% interanual, lo cual el impacto puede ser importante porque en los salarios no se aprecian subas en esa proporción”.
Zonas de construcción
En el área céntrica no hay limitaciones en altura.
En los sectores denominados R1 pueden hacerse edificios de hasta 20 metros.
En los espacios R2, la altura de una construcción puede alcanzar sólo los 13 metros.
En R3 se puede construir de manera vertical hasta los 10 metros.
Existen otras zonas denominadas AC, API 2, AVP2, CC1A, CC1B y E2.
